Escrito por José Gabriel de la Rosa, abogado, ingeniero y asesor inmobiliario.
De conformidad con el glosario de la Jurisdicción Inmobiliaria, el deslinde es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar.
En otra acepción, el deslinde es un procedimiento oficial contradictorio realizado por un agrimensor autorizado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, necesario cuando un propietario de una porción de terreno, dentro de una determinada parcela o propiedad saneada, quiere individualizar su parte con relación al todo. Mediante este proceso se ubican, determinan y particularizan los derechos amparados en Constancias Anotadas, asignándole una Designación Catastral propia y un Certificado de Titulo único.
De forma general, el deslinde consta de tres etapas: a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente;
b) Judicial, donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en particular.
Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.
Y c) Registral, donde a través del registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de
Título y la habilitación del registro complementario.
De acuerdo al único párrafo del artículo 130 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, para los fines de aplicación de esta ley se considera el proceso contradictorio del deslinde y debe conocerlo el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.
No obstante, de conformidad con el considerando 11 de la Resolución No. 3642-2016 que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos , se cita que “la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, tiene como misión principal la eficientización de los procesos inmobiliarios con especial atención en la desjudicialización administrativa, como es el caso de los procedimientos de deslinde y de partición amigable por la vía administrativa para poner fin al estado de copropiedad técnica y registral”.
En virtud de la precitada Resolución No. 3642-2016, en sus artículos del 16 al 20, que modifican los artículos 4, 12, 14, 15 y 16, respectivamente, de la Resolución sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde No. 355-2009, se establece que el procedimiento de deslinde puede desjudicializarse bajo algunas condiciones técnicas y reglas procesales, siempre que el mismo no fuere, en principio, contradictorio o se convirtiere contradictorio durante el curso del mismo, será conocido por el Tribunal de Jurisdicción Original competente.
El artículo 19 de esta resolución, modifica el artículo 15 de la Resolución No. 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde, para que en lo adelante se lea: “ Una vez aprobados los trabajos técnicos, éstos serán remitidos al Registrador de Títulos correspondiente, o Tribunal de Jurisdicción Original, según procediere; remisión a la cual se anexarán los siguientes documentos: (a) Solicitud de autorización del trabajo técnico; (b) Documento de aprobación del trabajo técnico; (c) Planos individuales aprobados en que consta cómo están materializados los límites y las colindancias; (d) Constancia de la notificación a los colindantes, de fijación del aviso y de la publicidad en el periódico; (e) Duplicado de la Constancia Anotada o contrato de transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto de deslinde; (f) cualquier otro documento necesario. Si el deslinde hubiese sido objetado, los documentos precedentemente identificados y cualquier otro depositado por las partes serán remitidos al Juez competente, de oficio o a requerimiento de la parte interesada”.
En el mismo contexto de la Resolución No. 3642-16, artículo 20, se modifica el artículo 16 de la Resolución No. 355-2009 sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde, que en lo adelante establece: “ Si el procedimiento de deslinde fuere, en principio, contradictorio, o se convirtiere contradictorio en el curso del mismo, será conocido por el Tribunal de Jurisdicción Original competente. El proceso de deslinde se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio relativo al inmueble o inmuebles objeto de deslinde, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas. En tales circunstancias, el Tribunal fijará audiencia a solicitud de parte interesada, la cual se celebrará en un plazo no mayor de treinta (30) días calendarios, contados a partir de la fecha de la solicitud. Una vez fijada la audiencia, la parte interesada notificará a los colindantes identificados en la etapa técnica y a quienes hubieren presentado objeciones al proceso según las reglas del derecho común. El juez celebrará las audiencias necesarias para dirimir el diferendo”.
Wilson Gómez, destacado jurista dominicano, ex Director Nacional de Registro de Títulos, al abordar este tema en su libro Manual de Derecho Inmobiliario Registral (pág. 84), plantea que “lo cierto es que el deslinde es una figura jurídica-catastral constitutiva del estado parcelario de una porción de terreno previamente registrada y que no había alcanzado su propia identidad, vale decir que no había cumplido con la individualización que otorga el principio de especialidad”.
Dado que de acuerdo a las diferentes interpretaciones de profesionales del área, tratadistas e instituciones, existe contradicción entre lo que establece la Ley 108-05 que considera contradictorio el proceso de deslinde y debe conocerlo el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, pero que fue desjudicializado bajo algunas condiciones técnicas y reglas procesales mediante la Resolución No. 3642-2016 emitida por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, el Colegio de Abogado de la República Dominicana (CARD) interpuso un recurso contencioso administrativo contra esta resolución, sobre el cual la Tercera Sala del Tribunal Superior Administrativo, mediante la Sentencia No. 0030-04-2019-SSEN-00505, Expediente núm. 030-2017-ETSA-00104, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (2019), falló : “ Declarar regular y válido en cuanto a la forma, el recurso contencioso administrativo incoado por el COLEGIO DE ABOGADOS DE LA REPUBLICA (CARD) y su presidente, el licenciado MIGUEL ALBERTO SURUN HERNANDEZ, contra la Resolución No.3642-2016 que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diverso, dictada por la Suprema Corte de Justicia en fecha 15 de diciembre del año 2016, por haber sido incoado de conformidad a las normas que rigen la materia”; y “Acoger el presente recurso contencioso administrativo de que se trata, en consecuencia, DECLARA la NULIDAD parcial de la Resolución No. 3642-2016 que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, de fecha 15 de diciembre del año 2016, dictada por la Suprema Corte de Justicia( S.C.J.), solo en lo que respecta a los artículos ocho(8), nueve(9) y diecinueve(19), por los motivos antes expuestos ”, argumentando, entre otros motivos , que “La referida norma administrativa(Resolución No. 3642-2016) violenta el principio de jerarquía normativa que debe existir entre la ley y el reglamento, por cuanto su contenido normativo instituye un régimen legal para los procesos de deslinde y particiones de bienes que va en contraposición al contenido normativo dispuesto en la Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, la Constitución de la República y el Código Civil dominicano ( este último no considerado en la referida resolución ), en tal sentido se anulan los artículos 8,9 y 19 de la referida Resolución”.
El Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) por intermedio de su núcleo de agrimensura, interpuso un recurso de casación ante la Suprema Corte de Justicia sobre la citada Sentencia No. 0030-04-2019-SSEN-00505 del Tribunal Superior Administrativo, de igual forma la Asociación Dominicana de Agrimensores( ASODAGRIM) ha planteado públicamente su posición a favor de la Resolución No. 3642-2016 que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, lo cual indica que no obstante lo establecido en la Ley de Registro Inmobiliario vigente y el precedente jurisprudencial existente, aún persisten las dudas y contradicciones entre ciudadanos, actores del sistema, órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria e instancias judiciales sobre este procedimiento de vital importancia para la definición y fortalecimiento del derecho de propiedad inmobiliaria de la República Dominicana.